파주 운정 신도시 대방건설 디에트르 입주자 모집공고 뽀개기+자금 계획 세우기

'21년 3월 26일

파주 운정 신도시 대방 디에트르 더클래스, 라포레의 사이버 견본주택 오픈,

입주자 모집공고 오픈!

조정대상지역의 대출규제 50%에 맞춘 첫 분양 공고라고 하니 분양가 확인 후 자금계획까지 한번 세워보자.

 

◐ 분양가 ◑

▷계약금 20% + 중도금(50%, 대출) + 중도금 (10%, 자납) + 잔금(20%)

 - 입주시까지 총 50%의 자기 자본 필요(단순하게 봤을 때임)

▷84A(판상형),84C(타워형)타입

 - 기준층 기준(10층 이상)으로 발코니 확장비까지 하면 5억~5억 초반

 - 약 34평형(주택공급면적 116.9m²)

▷110 타입

 - 기준층 기준(10층 이상)으로 발코니 확장비까지 하면 6억~6억 초반

 - 약 42평형(주택공급면적 137m²)

 

[필요한 자금 단순 계산]

▷계약금 20% + 중도금(50%, 대출) + 중도금 (10%, 자납) + 잔금(20%)
▷단순하게 필요한 금액은 입주시 까지 50%
▷10층 이상의 기준층 84A타입 분양가 48,397,000원을 예시로 하면,
계약 후 30일 이내 20% : 96,794,000원
중도금 10% 현금 자납('22 10/15) : 48,397,000원
입주시 잔금 20%('23년 2월 or 8월 예상) : 96,794,000원
 => 현금 214,985,000원 필요
▷중도금 50% 대출(중도금 융자 알선, 후불제) : 214,985,000원
 ㄴ. 입주할 때 대출로 그대로 돌리면 됨

 

◐ 배정 물량 ◑

[A35BL - 더클래스]

총 512 세대수 중 일반공급 물량이 284세대(55%)

84타입은 152세대

 

[A37BL - 라포레]

총 297 세대수 중 일반공급 물량이 166세대(56%)

84타입은 88 세대

 

두 개 합쳐서 일반공급 총 450세대,

84타입은 240 세대 /*얼마 안되네*/

 

◐ 입주자 모집공고 주요 포인트(리마인드) ◑

1. 세대원 중복청약 불가. 반드시 세대주만 청약가능
2. 당첨자와 세대에 속한자는 당첨일로부터 향 후 5년간 규제지역 1순위 청약제한
3. 계약금 20%, 중도금 50%(대출로 가능), 자납 10%(중도금 마지막회차), 잔금 20%
4. 분양가가 인근 주택의 매매가 100% 이상에 해당 -> 실거주 의무 없음
 1) 100% 중도금 대출없이 현금으로 지급하면 실거주 의무 없음 -> 전월세 가능

    ㄴ. 디에트르 공식 사이트에서 홍보문구가 단순히 "실거주 없음" 이라고 크게 나와 있는데 자세히 들여다보면 이런 조건이 있음에 주의. 5~6억이라는 돈을 전액 현금으로 지불할 수 있는 사람이...청약하는 사람중에 얼마나 될까?
 2) 중도금 대출시에는 실거주 입주서약을 하게되면 실거주 의무 생김 -> 안 지키면 패널티
 3) 향 후 잔금대출 주택담보대출을 받게되면 실거주해야 함
※ 분양가가 인근 주택의 80% 정도면 실거주 의무 3년 있음, 그런데 여기는 100%로 만들어서 실거주 의무를 없애 버림.

즉, 실거주 의무를 없애기 위해 분양가를 조금 높인 것 같음. 

 -> 4번 항목은  아래 [실거주 의무 해결 방법]에서 상세하게 다루기

5. 중도금 대출이자 후불제로 진행
6. 주택자금 조달 계획서 제출 필요

7. 조정대상 지역이라 3년간 전매가 제한됨

 

◐ 실거주 의무 해결 방법(모두의 부동산 발췌) + 자금계획 세우기 ◑

투기과열지구, 조정지역에서 대출받으면 6개월 이내 입주의무 발생
어길 시, 패널티 발생 : 대출 회수 + 3년간 대출 불가
대출을 갚아도 입주의무는 사라지지 않음.(입주해야 함)
그러나, 전세 구해서 대출을 갚았다면 회수당할 대출금이 없으므로 패널티가 의미 없음. 
3년간 주택담보대출 불가도 적용되나 이미 청약받았으니 주담대를 받을 필요 없음. 역시 패널티가 의미 없음.

 

[해결과정]

세입자(예정자)에게 전세보증금을 받는다.
은행에 가서 중도금을 상환하고, 잔금을 납부한다.
대출이 없고, 등기를 칠 수 있는 상태가 된다.
(입주 의무는 있으나, 입주해도 회수할 대출금이 없다.)
등기친다
세입자는 전입신고 및 확정일자를 받는다.
3년간 대출규제가 걸리나, 대출 안받으면 그만.
*위 과정에 세입자가 동의를 해야만 가능(그러니 조금 싸게 내놓아야 겠지)

/* 팩트 체크 필요 : 실거주 의무 세대에 다른 명의의 사람이 전입신고를 할 수 있나? 여기까지는 막지 못하고 패널티로 끝나는게 맞는건가? */

 

[여기서 고민 발생]

전세보증금이 중도금 대출 50%+중도금 자납 10%+잔금 20% = 총 70%에 못 미친다면? 

최소 분양가 상한제에 걸리는 주택은 이런 걱정은 안해도 됨.

분양제 적용 주택의 전세가는 입주시 분양가의 100%에 근접하게 됨.

 

시뮬레이션 해보면,

84A타입 10층 분양 받았다고 가정, 발코니 확장비(필수이므로) 포함 총 : 490,733,000원

 - 여기서 20% 계약금은 이미 냈으므로 실제로 393,939,000원이 전세가로 필요함.

2.5년 후 입주시 예상시세는 약 7억원(GTX 운정역 주변 시세는 이미 8억이 넘으므로 조금 역에서 떨어져 있으나 이 정도 시세는 충분히 나올 것으로 예상) 

전세가는 매매시세 대비 약 70%라고 치면 343,513,100원 가능.

약 5천만원 정도가 조금 부족하지만 감당할 수 있는 범위.

 

결론은,

2억원의 시세차익을 볼 수 있으며,

필요한 자금 147,219,900원만 있으면 된다.(계약금 20%인 9,600만원+전세받고 부족한 금액 5천만원)

위에서 단순계산으로 필요한 자금 214,985,000원 보다 부담이 많이 적으며, 실거주 의무 부분도 해결!

 

◐ 일반공급 청약 및 당첨 방식 ◑

특별공급은 해당사항 없으므로 일반공급만 보기

그 중에서도 85m²이하만 예시로 보자.

가점제 75%, 추첨제 25% 적용

가점제는 가능성이 낮으므로 추첨제 25% 물량만 보면,

위의 배정물량에서 라포레+더클래스 두 개 합쳐서 일반공급 총 450세대

84타입은 240 세대, 여기서 추첨물량 25%는 60세대

정말 적은 물량임. 

그런데 여기서 또 [거주 구분]에 따른 배정 비율을 적용하면 절반 이하로 뚝 떨어짐.

결국 약 30세대 중에서 내가 추첨으로 당첨될 확률은? 

가점에서 탈락한 사람들이 추첨제로 자동으로 넘어오므로 경쟁률 정말 치열할 것으로 예상된다.

이래서 청약당첨은 로또와 같다는 얘기가..🤦‍♂️🤦‍♂️

◐ 동호수 선택시 참고 ◑

단지뷰 보다는 공원뷰가 좋다면,

공원을 바라보는 84C 타입을 선택하면 된다.

단집뷰에 살아보니 전면동의 뻥 뚫린 뷰가 그렇게 부러울 수가...😂

 

◐ 청약 & 당첨 캘린더 ◑

4월 7일에 1순위 접수 : 더클래스와 라포레 둘 다 청약 가능

둘 다 당첨되면 먼저 된 것을 우선으로 함. 

견본주택 방문 예약 1차가 오픈되자마자 1시간만에 마감되었음.

 

파주운정_디에트로_A35 모집공고.pdf

1.45MB

파주운정_디에트로_A37 모집공고.pdf

1.43MB

 

 

---

[청약 모집 공고가 나기전에 올린 포스팅]

2021.03.19 - [부동산] - 파주 신도시 GTX-A노선 운정역 대방건설 디에트르 청약 준비하기

파주 신도시 GTX-A노선 운정역 대방건설 디에트르 청약 준비하기